文/图 羊城晚报记者 范晗越

　　近期，跟着广州市多个旧改形势标推动，多个区域二手住宅成交活跃。阐述广州市房地产中介协会数据，2025年5月（统计周期：4月26日至5月25日）广州市中心六区二手住宅十大活跃板块中，出现多个旧改有关板块。同德围-罗冲围、芳村大路和桂花岗-三元里网签套数同比分别权贵增长62.50%、66.67%和64.06%，分别对应罗冲围、坑口、三元里旧改；海珠方面，客村-赤岗、东晓南、江南西-宝岗板块也分别同比增长30.23%、26.80%和24.71%，对应近期海珠区新中轴南段以及康鹭片区旧改。

　　上述板块中，江南西-宝岗、桂花岗-三元里、芳村大路等板块均非十大活跃板块的常客，但跟着板块内或左近旧改形势标推动，不少也曾收到补偿款或急需腾出原房屋的旧改住户均在近期入市，在短期内大幅度拉升了成交数据，一抬高出了河汉北、河汉公园、工业大路北等前十常客。

　　旧改客≈地缘客

　　带动左近二手商场

　　地产经济学巨匠邓浩志觉得，果真所有的旧改购买力都属于地缘性客户，一般只欢乐酌量原居住范围内的三至五公里进行置换，因此旧改对左近一、二手住宅商场有着热烈的带动效应。

　　以近半年来二手往返活跃的罗冲围-同德围为例，5 月该板块录得221套网签量，位居全市之首，板块内富力桃园、富力半岛花圃两个小分袂别网签36套、25套，均位列5月中心区二手住宅十大活跃楼盘。链家地产富力桃园旗舰店素雅东说念主易慧告诉记者，5月门店促成二手往返19单，其中半数为旧改置换客户。

　　富力桃园是罗冲围片区鸿沟最大、楼龄最短的形势，由于小区的绿化环境、社区生意、学校等配套在区域内有着隆起上风，加上罗冲围左近新址供应较少，二手成交一直较为活跃，亦然不少地缘客的首选形势。易慧先容：“咱们最近的一位旧改客户是5月底开端的富力桃园，采选了一套91正常米的两房单元，总价约240万元，由于客户原本被列入旧改范围内的屋子需要在6月搬离，因此成交十分快。”

　　据链家地产同德分店素雅东说念主黄星棋先容，5月底该门店便王人集成交了两单旧改客户的置换往返，均为侨德花圃小区的约60正常米户型，总价100万元出面，两位客户之间是亲戚关连，年纪约55岁，既不肯意搬得太远，也莫得贷款要求，因此便先后买在了并吞个小区。而在中心城区，与同德围通常，同期满足交通、生意、低总价等要求的形势并未几。

　　二手住宅浩荡回调

　　均价匹配旧改补偿

　　不得不承认的是，在履历了广州市新址迭代带来的热烈冲击后，不少旧改区域的补偿规范接近致使跳跃区域内的二手住宅价钱，在富力桃园，2.7万-3万元/正常米的均价也曾低于左近的补偿规范，而在左近环境更老旧、二手供应更为散播的同德围，这一称心则更为彰着。

　　黄星棋告诉记者，和岑岭期的2018年、2019年比拟，同德围的二手均价回调了疏忽40%，现时有大量均价2万元/正常米以内的小区可选，楼梯楼小区均价更是低至1.1万-1.3万元/正常米。“以片区内的丽康居小区为例，这个小区是房改房小区，2000年傍边建成，岑岭期均价疏忽是2.5万-3万元/正常米，当今也曾下落到了1.4万-1.8万元/正常米这一区间。包括次新址也在回调，所有这个词片区内最新的形势万科金域悦府，开盘时均价最高达到5万元/正常米，当今放盘的价钱也下滑到了3.8万-4万元/正常米。”黄星棋先容。

　　内容上，与外界印象中存在一定互异的是，旧改客的预算并莫得念念象中的鼓胀，以富力桃园的旧改客户成交为例，240万元也曾是总价极高的往返。阐述《白云区螺涌村、松南村、松北村城中村篡改形势校园路东侧尤物轩、佳星楼地块国有地盘上房屋征收补偿决议》，被征收住户大要拿到的最高补偿规范为3.85万元/正常米，而由于首期征拆的几个地块上住宅均以80正常米以内的小户型为主，因此每户住户大要拿到的抵偿总数并不会太高。

　　“大多数旧改客户的补偿款在150万-200万元之间，还需要预留一部分用于装修、养老，是以大要用于置换的预算并不算富余，在富力桃园基本只可采选70正常米出面的小两房。而这么的预算在中心城区的新址商场是莫得采选空间的，淌若念念换新址，只可去比较远的白云湖。”易慧默示。不外，关于大多数民俗了中心城区便利生存的住户来说，很难给与搬到郊区，毕竟不论是白云的罗冲围、三元里，如故海珠区的客村、赤岗、康鹭，尽管在城市界面上存在流毒，但生存便利度远非辽远的新兴社区可比，不少住户都民俗了“电鸡”十多分钟，或是公交三五站即可满足生存所需的清闲。

　　有业内东说念主士觉得，旧改购买力改日将成为广州楼市复苏的广阔力量，从近期旧改来看，触及征拆的住房以小面积为主，补偿款在200万-500万元区间，这亦然近期二手商场以及荔湾区中小户型新址往返活跃的原因。

　　“从近半个月的成交来看，仅就咱们区域而言，这一批旧改客户的需求也曾基本开释收场了，最近两周的成交也曾莫得若干旧改客户。不外终了6月18日，咱们门店的事迹也曾达到了一般月度的平均成交量，也即是说这个月总体成交的热度是高于平均水平的，后续往返量应该会比较镇定，不会大幅回落。”易慧默示。

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